입주권과 분양권 정확하게 알아보자

     이제 막 부동산 공부를 시작하다 보면 낯선 용어가 우리를 힘들게 합니다. 부동산 용어가 처음 듣다보면 비슷한 의미를 지닌 것 같아도 자세히 살펴보면 굉장히 많은 차이가 나는 경우가 많은데요, 오늘은 그중에서 가장 헷갈리는 '입주권'과 '분양권'에 대해 알아보는 시간을 가져보겠습니다. 

 

 

1. '입주권'과 '분양권', 정의가 무엇인가요?

     사람들은 입주권과 분양권을 비슷하게 생각하는 경향이 있습니다. 둘 다 새 아파트가 지어지고 난 후 들어가서 살 수 있는 권리가 주어지는 것이니 비슷하다고 생각하는 것이 무리는 아닙니다만, 부동산 시장에서 입주권과 분양권은 명확히 구분됩니다. 

입주권과 분양권 정의, 출처 KB부동산

     입주권이란, 재개발-재건축 사업으로 인해 집을 잃게 된 조합원이 이에 대한 보상으로 새 집에 입주할 수 있는 권리를 뜻합니다. 즉 입주권의 전제 조건은 반드시 조합원의 지위가 필요한 것입니다. 재개발-재건축 사업 단계에서 관리처분계획이 인가되면 기존 주택이 철거되지 않더라도 주택이 멸실된 것으로 보아 이때부터 조합원 입주권이 생기게 됩니다. 관리처분계획 인가가 부동산 재개발-재건축 단계에서 아주 중요한 부분이라고 강조하는 이유가 여기에 있었네요.

     반면 분양권은 조합원이 아닌 일반 수요자가 청약을 통해 새 집을 취득할 수 있는 권리를 의미합니다. 청약에 당첨됐을 때 얻게 되는 것이 바로 분양권이죠. 가령 조합원이 1,000세대인 사업지에 1,500세대 규모 신축 아파트가 지어질 예정이라면, 이때 조합원 1,000새대에게는 입주권이 나머지 500세대는 청약을 통해 분양권이 발생하는 것입니다. 

     따라서 우리가 입주권을 매수할 때는 조합원과 거래하는 것이고, 분양권을 매수할 때는 청약 당첨자와 거래 한다고 이해하시면 됩니다.

 

 

 

2. 구체적으로 어떤 차이가 있나요?

     입주권과 분양권의 차이는 권리 대상자의 차이 외 구체적으로 어떤 것이 있을까요?

입주권과 분양권 차이, 출처 KB부동산

• 동-호수 

     먼저, 동-호수의 차이가 있습니다. 재개발-재건축은 조합원을 상대로 먼저 동-호수를 배정한 후 남은 물량을 일반 분양으로 진행합니다. 즉 선호도가 높은 동-호수는 대개 입주권에 몰려 있습니다. 따라서 좀 더 나은 주거환경 및 확실한 시세차익 RR(로얄동-로얄호수)을 누리고 싶다면 분양권 대신 입주권을 매수하는 것이 좋은 선택일 수 있습니다

• 가격

     두 번째는 '가격'으로, 통상 입주권은 분양권에 비해 가격이 10~15% 저렴하기 때문에 분양권보다 높은 수익률을 기대할 수 있습니다. (모든 물건이 10~15% 저렴한 건 아닙니다)하지만 입주권은 분양권보다 사업에 대한 리스크 부담이 크게 작용합니다. 사업지연 혹은 사업철회, 분담금 추가 발생 및 분양실패 등에 따른 비용이 발생할 수 있습니다. 

     반면 분양권은 전체 가격이 비록 입주권 보다 높을지는 몰라도 초기 자금이 적게 든다는 장점이 있습니다. 건물 평가액과 납부 청산금 등이 모두 포함된 가격이 책정되는 입주권과 달리 초기 계약금 10% 정도만 부담하고, 입주할 때까지 중도금과 잔금을 나눠서 지불하면 되기 때문입니다. 만약 분양권을 거래를 통해 취득한다 하더라도 계약금이나 중도금에 웃돈(프리미엄)을 더한 금액만 있으면 되기 때문에 입주권과 달리 한번에 많은 목돈이 필요한 경우가 잘 없습니다. 

• 세금 

     가장 중요한 세금에서도 입주권과 분양권의 차이가 있습니다. 

세금 차이, 출처 KB부동산

     입주권은, 매수 당시 토지분과 입주 시 건물분에 대한 원시취득세 등 총 2번의 취득세를 납부해야 합니다. 반면 분양권은 매수 당시 취득세를 부담하지 않고 잔금 납부 후(계약금-중도금-잔금) 입주 시 주택과 동일하게 취득세를 납부하면 됩니다. 

     또한 입주권은 관리처분계획 인가일부터 완공일까지 물건의 성격을 가지게 되어 이 기간 동안 재산세, 종부세(종합부동산세) 등 보유세에 대한 과세대상이 되는데 분양권은 청약 당첨일로부터 잔금지급일까지 채권의 성격을 갖고 있어 재산세 및 종부세 과세대상에 해당되지 않습니다. 

     마지막으로 양도소득세는 입주권과 분양권 모두 과세대상이지만 보유 기간에 따라 과세율의 %가 상이하고, 부동산 정책의 영향에 따라 또 다를 수 있습니다.

 

 

     지금까지 입주권과 분양권의 정의와 구체적 차이에 대해 알아보았습니다. 유사하지만, 많은 유의미한 차이가 있다는 것을 알았습니다. 일반 대다수 사람들이 선택하는 안전한 분양을 받을지, 분양권 보다는 조금더 싼 가격인 그러나 리스크를 가진 입주권을 선택할지는 개개인 상황과 자금흐름 정책에 따라 합리적으로 선택하는 것이 중요합니다.