아파트 청약에 당첨되면 대다수 중도금대출을 받는데, 중도금 대출에는 무이자와 이자후불제가 있습니다. 중도금대출 이자후불제는 무이자가 아니며 현재 고금리시기에 자금 계획을 미리 세워두지 않으면 잔금 시기에 많게는 몇 천만원을 급히 마련해야 하는 매우 곤란한 상황이 발생할 수 있습니다. 중도금 대출 관련 정보를 알아보고, 이자후불제 계산 자료를 첨부하니 필요한 분은 가져다 사용하시기 바랍니다.
- 목차
1. 중도금 대출
아파트는 매우 비싸기 때문에 한번에 현금으로 사는 사람은 거의 없지요. (현금박치기로 사는분은 상위1%부자) 그래서 보통 아파트 청약에 당첨 되면 계약금 / 중도금 / 잔금 이라는 3단계를 거쳐 돈을 지불합니다.
아파트 총 공급 금액이 5억이면, 당첨 후 1개월 지난 시점에 계약금을 내는데 공급가액의 20% 즉 1억을 시행사가 지정한 계좌로 납부하고 이후 중도금 60%를 6번에 걸쳐서 납부하는데 그 기간은 보통5개월마다 1회(10%)씩 분납합니다(아파트 규모, 금융기관의 사정에 따라 조금씩 다름) 그리고 마지막 입주지정일에 나머지 잔금 20%를 내면 비로서 권리승계가 끝나는 것이지요.
그런데, 아파트 5억에 대한 돈을 모두 준비한 사람도 있지만 보통은 우리가 모은돈으로 다 낼 수 없으니까 이 중도금을 보통 시행사가 금융기관을 끼고 대출을 해주는데, 이것이 바로 중도금 대출입니다. 중도금 대출은 청약당첨자가 시행사가 지정한 금융기관(지정은행)과 계약을 맺는 것으로 집단대출이라고도 불립니다. 중도금 대출은 부동산 정책과 대상자의 소득 및 조건에 따라 상이하게 때문에 모두 동일하게 적용되지는 않습니다. 즉 누구는 중도금 40% 만 대출이 가능하고, 또 어떤 분들은 중도금 60% 대출이 가능할 수 있습니다.
2. 중도금 대출의 무이자/이자후불제
- 무이자
시행사에서 중도금 이자를 은행에 지급하는 것을 말합니다. 즉 집을 분양(사는)받은 우리는 중도금 대출 원금만 신경쓰면 되는 것입니다. 그런데 우리는 생각해봐야 합니다.
왜 시행사가 은행에 지급을 하고 그 돈을 우리들에게 받지 않는 것일까요? 두가지로 생각할 수 있는데 하나는 대출금의 이자를 분양가에 녹여서 분양가가 조금 더 상승할 수 있습니다. 그리고 또 한가지는 요즘 같은 고금리, 고물가, 경기침체 시기에 분양(청약)시장은 빙하기 인데 이에 따라 시행사가 분양 마케팅 전략의 하나로 무이자 대출을 해주는 것이지요.
'중도금 무이자'라고 막연히 좋아하지 말고 주변시세 비슷한 아파트 분양가와 비교를 해보시고 결정해야 합니다.
- 이자후불제
수분양자(청약당첨자)가 중도금대출금의 이자를 나중에(후불) 잔금 시기에 한번에 납부하는 것입니다. 요즘 같은 고금리 시기에 가장 고민해야할 부분입니다. 지금 당장에는 중도금 대출의 이자를 내지 않아도 되는 장점은 있지만 나중에 더 큰 이자를 부담해야할 수도 있습니다. 내가 대출받은 중도금의 이자가 얼마인지 정확히 알고 자금계획을 세워야 합니다.
3. 중도금 대출 이자후불제 계산
이번에 분양받은 세종자이더시티를 예를 들어서 설명하겠습니다. 공급금액은 총 5억2백만 원이고 중도금 60% 전액 대출(금리 3.5%) 하게 되면 부담해야할 이자는 약 16,800,000원입니다. 하지만 이 금액은 변동금리가 아닌 고정금리일 때 기준입니다.
대출거래약정서에 보면 고정/변동 금리 인지 확인할 수 있는데, 저의 경우는 변동금리로 확인되네요.
그렇다면 2022년 부터 연준의 공격적 금리상승에 따라 한국은행도 금리를 올리고 있고 잭슨홀미팅 이후 파월의 발언을 보면, 향후 금리가 더 상승할 것이 분명하기 때문에, 보수적으로 접근하여 2021년 1회차 부터 7% 금리로 계산하게 되면..이자는 약 33,760,000원으로 확인됩니다. 물론 1회차 부터 7%이자가 아니라 이 금액이 될 수는 없지만 금리가 어디까지 상승할 지 우리가 예단할 수 없기 때문에 보수적 으로 1회차부터 7회차까지 일괄 7%이자를 적용한 것입니다.
확인해 보니 절대로 적은 금액이 아닙니다. 미리 준비하지 않으면 잔금시기에 곤란할 수 있습니다.
파일을 첨부하니 (numbers, excel) 여러분들도 사용하시고 자금계획을 세워보시길 바랍니다.
지금까지 중도금 및 중도금 이자후불제에 대해 살펴보았습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사드리며, 힘든시기 모두 행복한 부자가 되길 바랍니다.
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