등기부등본(등기사항전부증명서)과 건축물대장 제대로 보는 법

표제부 갑구 을구 근저당 설정이라는 용어를 들어보셨나요. 부동산 매매, 임대차 계약 시 중요하게 살펴보아야 할 것이 등기부등본(등기사항전부증명서) 인데, 등기부등본이 중요한 이유는 부동산 소유권에 관한 사항, 소유권 외 권리에 관한 내용 등을 파악할 수 있기 때문에  등기부등본의 표제부 갑구 을구 근저당 설정 차이를 알고 있어야 계약 후 손해를 보거나 불미스러운 상황을 미연에 방지할 수 있어 필수적으로 확인해야만 합니다. 

 

 

 

 

1. 등기부등본(등기사항전부증명서)

     등기부등본(등기사항전부증명서, 이하 등기부등본) 은 부동산의 신분증이라고 할 수 있습니다. 등기부등본은 부동산의 위치, 구조, 면적 등의 정보가 기재돼 있고 무엇보다 중요한 부동산과 관련된 다양한 권리에 관한 정보도 적혀있습니다. 이 문서만 열람해서 꼼꼼히 따져 본다면 대략적인 부동산의 상태를 파악할 수 있습니다. 

     부동산은 특히 소유권 사항, 소유권 외 권리 사항등을 계약전에 확인해야 손해 보는 일이 없습니다. 그렇기 때문에 등기부등본 검토는 부동산 거래 전에 반드시 체크해야 할 사항인데, 아래와 같은 방법으로 열람 가능합니다. 

• 대법원 인터넷등기소 : 온라인 직접 열람, 인터넷 등기소 홈페이지 등기열람/발급 내 부동산 주소 입력 후 열람 및 발급 버튼 클릭 (열람 수수료 : 700원, 발급 수수료 : 1,000원)
• 거래 진행하는 공인중개업소 

 

 

 

 

2. 등기부등본 주요 내용

등기부등본, 출처 블라인드

• 표제부

     첫 번째 항목인 표제부는 부동산에 대한 기본적인 정보가 기재되어 있습니다. 부동산 주소, 면적, 크기, 용고, 규모 등의 기본적 정보가 기재되어 있으니 해다 정보를 통해 내가 거래하고자 하는 부동산과 일치하는지 검토해야 함

• 갑구 

    두 번째 항목인 갑구는 부동산 소유권과 관련된 권리 관계 사항이 기재되어 있습니다. 소유권과 관련해 등기 목적, 접수일, 등기원인 등에 대한 정보를 표시되어 있는데, 여기서 중요한 것은 등기 순서에 따라 마지막 부분에 현재 부동산 소유자기 명시되어 있으니 이 부분을 유심히 살펴봐야 합니다. 현재 부동산 소유자가 내가 거래하는 이가 맞는 확인해야 부동산 사기를 피할 수 있습니다. 

     또한 갑구에는 소유권과 관련된 권리 관계인 가등기, 가처분, 가압류, 경매 등의 소유권을 목적으로 하는 등기사항(말소사항 포함)이 나오니 반드시 해당 사항도 필수적으로 체크해야 합니다. 

• 을구

     가장 중요한 을구는 소유권을 제외한 부동산에 대한 권리 전부에 대한 내용이 담겨 있습니다. 근저당, 전세권 등에 대한 내용이 을구에 기재되어 있어서 을구에 적힌 정보를 통해 부동산 담보와 채무상황 등을 파악할 수 있습니다. 

     예를 들어 을구 등기목적란에 근저당권이라는 글과 권리자 및 기타사항에 채권최고액 3억원 이라고 표기돼 있다고 가정해보면, 이 부동산은 은행에 3억원이 저당 잡혀 있다는 뜻인데, 보통 근저당권의 채권최고액은 실제 빌린 금액보다 20~30% 정도 높게 설정하는데 이는 돈을 빌린 사람이 이자를 연체해 손해가 발생할 경우를 대비한 은행의 보험이라는 의미이고 만약 건물 소유주가 은행에 빌린 돈 3억원을 갚지 못하면, 건물이 경매로 넘어갈 수 있고 임차인이 보증금을 온전히 받지 못할 가능성이 높습니다.  그러니 근저당권 채권채액이 너무 높은 부동산은 처다보지 말아야 합니다. 

 

 

 

 

3. 등기부등본 외 유용한 문서

     최근에는 전세보증보험이 등기부등본에 명기 되지 않는 점을 이용해 전세 사기도 급증하고 있습니다. 이런 단점을 이용해 제3금융권에서 추가 대출을 받는 신종 대출 사기가 발생하고 있는데, 등기부등본 확인이 제일 중요하지만 더불어 다양한 정보를 미리 확인할 수 있는 건축물대장도 등기부등본과 함께 본다면 도움이 될 것입니다. 

건축물대장, 출처 집데코

     건축물대장은 건축물 위치, 면적, 구조 , 용도 등의 정보와 건출물 소유자 이름, 주소, 소유권 지분 등의 소유자 현황 사항이 기재되어 있습니다. 특히 건축물대장에는 건축물에 대한 모등상황이 정리돼 있고 정부민원포털 '민원24(www. minwon.go.kr)' 홈페이지에 무료로 열람 및 발급 가능합니다. 

 

 

 

 

     지금까지 등기부등본을 보는 방법을 알아보았는데, 부동산 물건 계약 전에 반드시 등기부등본과 건축물대장을 제대로 체크해서 혹시 있을 불미스러운 상황이나 손해를 방지할 수 있도록 확인해야 합니다.