2021년 초순 경 많은 사람들이 근로소득으로 부의 축척이 불가능하고 지금이 아니면 집을 가질 수 없으니 영끌(영혼까지 끌어모으다)해서 집을 사야 한다며 무리하게 빚을 내 부동산을 산 사람들이 많았는데, 소득 대비 무리한 영끌로 인해 과거 '하우스푸어' 라는 말처럼 문제가 될 수 있습니다. 그렇다면 도대체 영끌의 기준이 무엇일까요? 영끌의 기준을 구체적으로 확인하고자 자료를 찾고 고민한 것을 기록으로 남깁니다. 사람(가계)마다 다르니 참고용으로 확인해주시면 됩니다.
- 목차
1. 하우스푸어를 아시나요
하우스푸어란 과거 2007년 ~ 2010년 경, 직장도 있고 주택도 보유하고 있었지만 무리하게 빚을 내서 집을 사서, 소득의 대다수를 빚갚는데 갚아넣어야 했던 집단을 통칭하는 신조어였습니다.
코로나 시대 이후 경기부양책으로 많은 돈이 시장으로 풀렸고, 풀려난 통화가 자산시장으로 흘러들어 부동산, 주식 가격이 급등했는데, 자산가격 상승을 지켜보던 무주택자들은 이대로 가다간 영영 주택을 구매할 수 없다는 두려움에 부동산 가격이 더 폭등하기 전에 무리하게 대출을 받아(영끌) 집을 샀고 현재 2022년 9월 자산 시장의 거품이 꺼지고 연준의 공격적인 금리인상과 맞물려 부동산 시장이 침체되고 있습니다. 이런 상황이 과거 '하우스푸어'라는 용어가 유행한 과거 2007~2010년 시점과 유사한데요.
과거 사회적으로 대단히 이슈가 된 하우스푸어는 주로 1가구 1주택자 중산층에서 발생하였는데, 수십년 간 이어온 부동산 불패신화로 부동산을 최고의 재테크 수단으로 인식, 부동산은 항상 우상향한다라는 믿음으로 자기 자본 일부와 무리한 레버리지(대출)로 시가 5-6억 집을 샀다가 2008년 금융위기 이후 대출금리 상승과 부동산 침체기로 인해 대출금과 이자를 갚느라 가처분소득이 극히 줄어들어 생활고를 겪으면서도 주택을 처분할 수도 없는 상황에서 꾸역꾸역 대출금을 갚아야만 하는 상태가 하우스 푸어였습니다. 당시 중산층의 위기이고 심각한 사회문제로 화자가 되었습니다.
2. 월 소득을 확인하고, 지출을 분석하자
혹시 월 소득이 얼마이고 지출은 얼마인지, 그리고 소득에서 지출을 빼면 현금이 얼마나 쌓이고 있는지 관리되고 있는가요? 경영학의 아버지 '피터드러커'는 측정할 수 없으면 관리할 수 없다고 하였는데, 이것이 회사 경영뿐 아니고 사람(가계)에도 해당된다고 생각합니다. 저의 기준으로 예를 들자면, 저는 무주택자이고 지방이고 월급쟁이로 살고 있습니다. 근로소득 외에도 기타 잡수입이 있는데 아래 표를 보고 설명하자면,
수입은 한달에 약 680만원인데, 순수 급여로만 저렇게 버는 것은 아닙니다. 명절 연초 성과급도 있지만 이부분은 배제하였습니다. 간헐적으로 들어오는 수입은 집계도 어렵고 항상 주식을 사는데 다 투자하기 때문에 매월 고정적으로 들어오는 수입을 기준으로 하였습니다. 그리고 지출항목은 제 수입에서 빠져나가는 모든 것을 기재합니다. 적금과 주식투자 또한 수입에서 나가는 돈이기 때문에 지출로 잡았습니다. 이렇게 하면 매월 270만 원의 현금이 남아있습니다. 소위 수입에서 지출을 빼고 남는돈이지요.
3. 금리인상을 고려하자(보수적 접근)
항상 주식투자를 해왔다가 이번에 부동산에 사게되었고, 대출 3억을 받았습니다. 그런데 앞으로 기준금리/주택담보대출/신용대출 금리가 상승할텐데 어디까지 상승할지 궁금해서 과거부터 현재까지 금리 변동폭을 확인하고자 구글/네이버 검색을 해도 찾을 수 없었고, 결국 검한국은행경제통계시스템에서 통계자료를 확인할 수 있었습니다.
- 기준금리
먼저, 기준금리 통계를 과거부터 현재까지 보았습니다. 금리가 가장 높았던 시기는 2008년 8월 5.25% 였습니다. 2022년 10월 현재 미국은 기준금리 3.25% 한국은 2.5%인데 미국은 마이웨이 금리를 더 올릴 것이고 우리나라도 성장이 침체되지 않는 선 혹은 성장이 침체되더라도 같이 따라갈 수 밖에 없기 때문에 과거 2008년 당시인 5.25% 보다 더 상승할 가능성이 있다고 보수적으로 예상하고 대응해야 합니다.
- 주택담보대출 금리
주택담보대출 금리가 가장 높았던 시기는 2008년 10월 7.58% 였습니다. 가장 최근 (3개월 마다 집계) 2022년 8월 4.35% 입니다. 시중은행 신규취급액 기준인데 개개인의 신용도에 따라 더 높거나 낮을 수 있겠습니다만, 앞에서 이야기한 것처럼 금리가 더 올라갈 것이므로 과거 기준점을 숙지해도 좋을 것 같습니다. 의아스러운점은, IMF외환위기 당시의 통계는 확인할 수 없었습니다. 데이터가 있으신분은 댓글로 알려주시면 자료를 찾아보겠습니다. 많이 가르켜주세요.
- 신용대출 금리
신용대출 금리는 2008년 11월 9.18% 가장 높았습니다. 가장 최근 통계인 2022년 8월 6.24%입니다. 조금 의아스러운 부분이 있다면 IMF외화위기 당시 예금금리가 18%인 것을 확인했는데, 신용대출 통계는 확인되지 않았습니다.
- 예금금리
참고로, 정기예금 금리를 확인했는데, 아래 그림 왼쪽이 정기예금 2-3년 미만, 오른쪽이 3-4년 미만 금리 입니다. 역시 IMF외환위기 당시 17%, 12%로 가장 높았던 때입니다. 2022년 6월 기준 3.2%, 2.9% 입니다. 이걸 보면, 확실히 위기일때 현금보유하고 있는 투자자들이 가장 좋은 기회를 잡을 수 있다는 생각이 드네요.
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4. 월 저축액 대비 대출금상환액을 분석해보자
부동산 대출금과이자, 향후 금리를 예상하여 원리금균등 월 상환액을 계산하고, 내 소득에서 지출을 제외한 저축액의 어느정도 수준인지 분석해봅시다. 우선 2022년 8월 주택담보대출은 금리는 4.35% 입니다.
그리고 저의 월 수입은 680만원, 지출을 빼면 270만원이 남습니다. 월 저축 금액 270만 원으로, 주택담보대출 전환 시기인 2024년 7월 기준 향후 예상 금리폭을 전망하여 (5 ~ 12%) 월 저축 대비 상환율이 나왔습니다.
주택담보대출 금리가 가장 높았던 과거 2008년 기준 7.58%인데, 개개인의 신용도를 고려해(현재 nice 기준 900점) 7% 기준이면 월 상환액이 260만원, 월 저축금액의 79%가 대출상환액으로 빠져나갑니다. 더 보수적으로 접근해서 주택담보대출 금리가 10%까지 올라가면 98% 제가 남는돈의 전부를 대출상환금으로 빠져나갑니다. 너나위님 부읽남님이 말하는 영끌의 기준은 월 저축액의 5~60% 기준이 영끌이라고 하였는데, 절대적인 기준은 아니지만 소득/지출/가정상황/자녀의 유무에따라 논리적인 기준으로 동의합니다. 저는 나나위님, 부읽남님이 제시한 기준보다 조금 높지만, 소비를 줄일 수 있는 상황이라서 금리 7%이상이 되면 제 상황을 고려했을 때 영끌이라고 생각합니다.
사람마다 생각하는 관점이 다르기 때문에 맞다 틀리다가 아니라 참고용으로 봐주셨으면 좋겠습니다.
여담이지만, 만약 주택담보대출 금리가 10% ~ 12%가 된다면 저도 힘들고 주변 분들도 힘들고, 국가적으로 매우 무서운 시기가 될것입니다. 이럴 때 투자 전략은 지출을 아낄수 있을 만큼 아끼고, 적금을 깨고 가용할 수 있는 모든 돈을 주식투자를 해야만 하는 시간이라고 생각합니다.
지금까지 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 투자는 싸게 사서 비싸게 팔아야 한다는 명언을 항상 생각합니다. 또 좋은 주제를 가지고 일기를 써보도록 하겠습니다. 모두 행복한 부자되시길 바랍니다.
참고
1. 한국은행경제통계시스템
https://ecos.bok.or.kr/#/SearchStat
https://ecos.bok.or.kr/#/SearchStat
ecos.bok.or.kr
2. 너나위님 영끌의 기준
https://www.youtube.com/watch?v=aRkESAFpFPw&t=297s
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