내집마련 언제? 아파트 매수시기 [전세가를 알면 부동산 투자가 보인다]

 

 

 

• 목차

1.저자 소개

 

2.책 주요내용

 

3.생각해볼점

 

 

1. 저자소개 

     부동산 공인중개사이며 현재 '아파트사이클연구소' 대표이신 이현철 소장님은 수년간의 부동산 분양시장 현장을 체험한 현장 전문가로, 2021년경 부동산 폭등장에서 지금의 부동산 하락시장을 마치 예상이라도 한 듯 '지금은 부동산을 매수할 시기가 아닙니다' 라며 각종 유튜브 방송에서 언급하시다 당시에 욕을 오지게 들었으나, 그러나 놀랍게도 지금 부동산 시장이 과거 언급했던 그대로 흘러가 현재 일부 사람들로부터 부동산계의 노스트라다무스라며 칭송받고 있습니다.

     하락장을 전망하였으나 본인 스스로 부동산 하락론자도 상승론자도 아님을 분명히 밝혔고, 일부 부동산 정부정책에 대해 시장이 가야할 방향과 맞지 않을 때는 조금은(?)직설적이게 표현하는 등 오랜 현장 경험과 이론을 토대로 부동산 시장의 특이점인 전세제도, 사이클이 있으며 부린이 및 무주택자를 대상으로 알기 쉽고 논리적으로 설명하는 스타일 입니다. 각종 방송활동(미디어, 유명 유튜브 출연 및 '아파트사이클연구소' 채널 운영)과 강연도 활발히 하면서 급속히 대중과 호흡하고 있습니다. 

 

 

2. 책 주요내용 

     전세가를 알면 부동산 투자가 보인다는 2018년 집필된 도서로, 무주택자 또는 부동산 초보자가 쉽게 읽을 수 있는 내용으로 구성되어 있고 과거에 집필한 책이지만 지금 시기에 읽기에도 전혀 무리가 없습니다. 주요 내용으로는 아래와 같은 내용들로 채워져 있는데 이는 목차가 아니라 이 책을 읽은 후 제가 알게된 중요한 부분을 나열한 것입니다. 

• 미분양과 입주미분양 흐름
• 부동산 시장에서 공급자란
• 전세가가 중요한 이유 
• 부동산 가격결정은 수요와 공급
• 시장 상황(침체/과열)에 따른 정부정책
• 부동산 경기사이클 (폭락기, 하락안정기, 상승안정기, 폭등)   
• 역세권 보다 학군이 부동산 가격에 미치는 영향 
• 인구와 부동산의 인과관계
• 무주택자는 지금이라도 집을 마련해야 하는가?
• 부동산 투자에서 주의해야할 점(경매, 지주택, 재개발재건축, 대출, 빌라 투자) 

      저자는 미분양과 입주미분양이 쌓이고 매매가 대비 전세가(=전세가율)가 어떻게 변하고 있는지, 그리고 부동산 시장의 경기사이클이 현재 어느 시기인지 관심있게 지켜본다면 내집마련의 시기를 잘 판단할 수 있을 것이며, 이 때 바닥(최저점)을 잡기 위해 더 인내하고 기다리기 보다는 무릎에서라도 살 수 있는 용기를 가져야 하고, 무주택자라도 집은 마련하는게 좋다는 취지로 주장합니다. 

     그리고 내집 마련을 할 때 사람들의 이목을 끄는 자극적인 단어 사용을 하지 않는데, 즉 "이러이러한 것들만 알면 바닥(최저점)에서 살 수 있습니다"라고 적시하지 않은 이유와 무주택자가 집을 사야만 하는 이유에 대해 그 들의 입장에서 가질 수 있는 심리상태를 구체적으고 자세히 설명하는데 내용을 살펴보자면,

일반 사람들은 부동산에 대해서 충분한 지식이 없고 주변 가격이나 언론에서 내보내는 뉴스를 통해서 분위기를 느낀다. 그러나 그 시기에 매수 신호를 주는 것은 어디에도 없다. 사람들은 바닥을 보고싶어 하지만 주식 격언에도 '무릎에서 사서 어깨에서 팔아라'라는 말이 있는데 이 말은 약간의 리스크는 감수해야 한다는 말이다. 바닥은지나서야 알게되는 것이고, 무릎에 사게 되면 때로는 더 떨어지는 것을 겪어야 한다. 그게 리스크다. 그런데 사람들은 이 약간의 리스크도 겪는 것을 아주 두려워한다. 왜일까? 집이 너무 비싸서 대출까지 끼고 집 한 채사기 어려울 것이기 때문에 나의 전재산이 들어간 자산의 가격이 떨어지게 된다면 생각만 해도 두렵고 견디지 못한다. 그래서 집을 못 사는 사람은 거의 영원히 집을 못 산다. ....(중략)
무주택자는 지금이라도 집을 마련해야 하는가?
결론은 내 집마련은 무조건 하는 것이 좋다.  많은 무주택자분들은 싸게 사려고 기다리고 있는 중이다. 그런데 싸게 사기 위해 기다리시는 분들은 제가 장담하는데 절대 무주택자를 벗어나실 수 없습니다. 왜냐하면 그분의 시각으로는 매 시기가 자기 기준보다 비싸다. 
부동산 관련 기사를 읽을 때 마다 달리는 댓글은 지금의 집값은 너무 비싸다. 그래서 떨어질 것이다. 제발 떨어져라 그러고 나서 살 것이다 이다.집 값이 내려가면 과연 살 수 있을까? 떨어지면 얼마나 떨어지면 살 수 있을까? 그렇게 말하는 사람치고 자기 기준이 없다. 있다고 하더라도 현실성이 없다. 아파트 가격이 가장 저렴했던 2011 ~ 2012년 분양상담시절 10명 중 9명은 다 비싸서 못 산다고 했다. 
너무 싸게 사기 위해 욕심부리다 결국에는 못 사고 남들 올라가는 것을 보고 배 아파하게 된다. 사람의 욕심은 끝이 없다. 싸게 나온 물건이 있으면 그 보다 더 싸게 사고 싶은 것이 사람이다. 싸게 사려고만 하는 사람은 그 욕심을 이길 수가 없고 계속 싸게 사기 위해 노력만 하다 결국에는 결과물이 없이 빈손이 될 확률이 높다. 
싸게 사는 것이 중요한게 아니고, 흐름을 어느 정도 익히고 올라가는 흐름에는 반드시 보유하고 있어야 하는 것이 더 중요한 것이다. 

      발췌한 내용을 읽어보면 정말 현장에서 당시 만났던 주택 매수자들의 심리, 시대 상황을 시의 적절히 묘사하고 느낄 수 있어 감탄이 나오는 부분입니다. 또, 현재 '금리'이슈가 부동산 시장에 미치는 영향이 상당한데, 이 금리인상/금리인하가 항상 부동산에 절대적인 영향력을 행사하는 것이 아니라, 금리인상/금리인하가 부동산 사이클의 특정 시점과 만나게 될 때 굉장한 영향을 미치다는 등의 내용 또한 저자의 직관과 폭넒고 다양한 관점을 배울 수 있는 부분들입니다. 

 

 

 

3. 생각해볼점 

     이 책을 읽고 매우 놀라운 점은 과거 제가 무주택자일때 심리상태를 꿰뚫어보고 있다는 점, 이 블로그 side project 2편 '과거 경제 뉴스기사를 크롤링해서 현재 경제 상황과 비교분석하기'에서 확인할 수 있듯이 시장이 침체기인 2008년 서브프라임사태 당시 '부동산' 키워드로 네이버 뉴스 기사를 긁어서 확인해 보니 저자의 말과 일치하였던 점입니다. 

     다른 유명 주식투자자들이 강조하는 부분과 마찬가지로 시장에서의 '사이클', 그리고 인간 본성인 '심리'에 대해 굉장히 통찰력있게 부동산 시장을 분석한 책으로 분명 읽어볼 가치가 있는 책입니다. 

     그러나 안타까운 점도 있는데, 이 책을 펼치면 거의 전체 페이지가 아주 빡빡한 글자로만 채워져 있습니다. 흔한 그림 또는 그래프가 1, 2개 만 기억이 날 만큼 모든 장이 글자로만 채워져 있어 가독성이 좋다고는 할 수 없습니다. 그 부분은 감안해서 읽어야 할 부분입니다만 책안에 들어있는 알찬 내용은 분명 부동산을 바라보는 다양한 관점을 제시할 것입니다.